2016-07-06 09:34:11 辽宁华图公考问答 http://ln.huatu.com/wenda/ 文章来源：互联网
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流动社会、城镇化浪潮日趋深化催生了新的租房热点，“互联网+房地产”让信息发布更迅速、租房更便捷，服务业的拓展培育出庞大的租房中介人群……在获得新需求、新手段、新服务人群的同时，国内住房租赁市场也呈现出不少乱象。租房难、租房贵、租房乱，对于城镇外来务工经商人员和新就业大学生而言，已成为切肤之痛、民生之忧。
顺应民生需求，细化供给侧改革。最近一段时期，解决租房问题频频进入中央决策视野，相关新政密集出台。5月4日的国务院常务会议决定实行购租并举，提出的四大措施指向住房租赁市场的软肋和弊端。
6月初，国务院办公厅又印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出明确目标：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
可以预见，住房租赁的民生痛点，未来将因为有力政策的实施逐渐得以缓解。然而，租房市场体量大、覆盖面广、情况多样复杂，租房难点仍将存在。租房领域的内在市场机制如何健全?如何加大租房供给侧改革?激活租房市场内在动力，亟须完善、创新哪些相关制度规则?
租房难、租房贵、租房乱背后是租房有效供给不足。今年5月6日，住建部副部长陆克华提出，培育市场供应主体，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务;5月18日，上海首个购租并举试验地块入市……一系列新举措直指扩充租赁房源这一关键。
在顶层设计着力推进供给侧改革的当下，一部分市场主体开始捕捉行业新机遇，欲掀起租房市场的“掘金热”。新蓝海涌动新风向，培育租房企业、做大租房市场，应破除哪些体制机制障碍?
企业试水长租新蓝海
2006年到四川成都发展的于清发现，当地长租市场几乎还是“一片空白”，商机无限。于是，他创建满城房产，做起包租生意，10年过去了，满城房产名下在成都和重庆供出租的房屋已突破10000套，成为具有代表性的本土长租企业。
以前，于清感觉长租领域竞争很不充分，相关项目在资本市场甚至无人问津。但自2014年开始，跨界资本蜂拥而至，一些开发商、房产中介也纷纷杀入，搅动行业一池春水。
魔方公寓CEO柳佳接受记者采访时表示，以前公寓行业算是“半灰色地带”。“因为我们收集的房源中有不少是商住房，不仅要担心法律风险，而且很多商住房拥有者为此不敢长租给我们做公寓，这样就减少了市场上的房屋供给。另外，水电等生活费用也比普通住宅高出不少，这部分成本都需要租客来承担。今年国务院租房新政出台之后，我们的‘胆子’就大了很多。”
力图打造“城市配套服务商”的万科，迎合当下“互联网+”的趋势，准备进军租房市场，采用“互联网+租房”的方式，实现线上缴费、报修。
链家自如已加速发力。CEO熊林认为，当前大家租房最不满意的地方，主要在三个方面。第一是房子差。租房就是苟且、将就、没有品质的代名词。第二是服务差。前几年，长租领域没有什么服务。第三是体验非常差，效率非常低。“我们想改变这样的情况，希望通过努力让相同生活习惯或同样追求的人住在一起。”
掘金火热，酒店、旅游等行业外新玩家也不甘落后，创客公寓、众筹公寓、旅游租赁等新玩法不断涌现。“目前，我们进驻1400个小区开展房屋托管业务。”公司CEO刘翔介绍，在成都、武汉、北京、杭州已经完成布局的优客逸家希望能成为年轻人的租赁生活运营商，为年轻租客提供高质量、社交化的长租公寓。
刘翔说，85后青年人群正逐渐崛起为租房主力军，他们追求个性与独立，租住需求上也呈现出独特性，除了居住功能外，还特别看重服务水平和社交性。针对此，优客逸家建立“管家负责制”，每位租客都有一位管家进行租前或租后的服务。同时，利用大数据，实现居住社交化，从同居度匹配测试到线上虚拟社区，为青年人构建精神空间，带去人文关怀。
“发达国家率先步入存量房市场，其最大的特点就是中等富裕群体房产消费的崛起和满足，以及专业化租赁机构的兴起和普及。”华平投资集团总经理周知对记者表示。
面对“大蛋糕”，开发商为何缺少“食欲”“激情”
资本汹涌入蓝海，但从住房租赁市场的整体供给来看，用于出租的房源多来自个人，而非房地产企业、专业的住房公司等机构出租人。
近期，记者走访了江西南昌市骊特房产、我爱我家、鸿基置业等房地产中介公司。多位受访的经理和职业顾问表示，目前南昌市住房租赁市场绝大部分是个人房东，机构出租人则比较少。
江苏除了养老地产之外，目前少有房地产企业大规模开拓住房租赁市场。
四川成都城乡房产管理局局长何立祥坦言，当地房地产企业开拓租赁市场较少，而是主要将其作为投资品运作，具有高风险。
国家统计局公布的第六次人口普查数据显示，我国住房租赁总供给中89.5%可出租房屋来自个人出租住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租的房源大约能占到租赁市场总供给的25%至30%。
何以如此?中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，总体上看，目前全国城市的房地产租赁价格严重低于销售价格，租售比远远低于理论上以及国际经验上的标准——1：250/300。因此，房地产企业在选择经营模式上更倾向于选择资金快速回笼的“开发-销售”模式，而不是以长期现金流收益为主的“开发-租赁”模式。
外来人口较少，市场风险较高，令三四线城市房企进军租房行业顾虑较多。采访中，部分专家和房地产人士表示，比起一线城市旺盛的租房需求，三四线城市房地产企业主要面对去库存问题。
针对国家租房新政鼓励商品房“以租代售”，杭州双赢机构董事长章惠芳认为，杭州住宅的年出租回报率不到3%，开发商的融资成本普遍在8%甚至更高。“这种回报率如何吸引开发商愿意转换为房东?”
章惠芳说，如果在租赁回报率提高的同时，城市能保持稳定的外来人口流入，那么一部分存货压力大的开发商或许愿意以租代售，但这往往需要城市发展到一定水平相配合，譬如像上海这样的一线热门城市。而当前库存压力大的三四线城市，普遍不具备这种条件，否则库存压力也就不会那么大了。
一些房企负责人指出，商品房改为出租房源不可能是毛坯，而要将毛坯商品房装修后再出租，对于开发商来说是二次投资，更何况等到再出售时，出租过的房源的价值很可能会大打折扣。
企业进入租房市场也考验其物业运营管理能力。一些房地产行业人士认为，进入住房租赁市场需要专业的住宅物业运营管理能力，然而目前房地产企业重视的是投资分析、工程管理、产品营销等方面的能力，相应的人才储备无法充分满足住房租赁业务有关物业运营管理的要求。
还有开发商表示，目前存量房大多位于配套不完善的郊区，出租户看好的市区存量房源比较缺乏。在目前主要集中出现存量房的郊区、相对较差区位内，是否存在相匹配的租房需求也很难说。
激励机构出租人力拓租房市场，亟待破除现实障碍
业内人士认为，机构出租人的出现对于住房租赁市场的发展有着重要的作用。首先，随着机构出租人的参与，租赁住房的供给量将会出现大规模增加，住房租赁市场所占比重将会出现明显增长。同时，以机构为主体的出租人更便于政府管理和监督，机构出租人的规范经营也会给个体出租人以示范作用，带动整体市场的规范化。另外，机构出租人会直接与个体出租人、中介形成竞争，将有利于广大的承租人群体。
周知表示，当市场上专业化租赁机构足够多时，即可通过充分竞争形成市场化的租金水平。也就是说，中国民众可能不再过于聚焦房价的涨跌波动，而会根据机构提供的租赁服务支付相应的租金，进入消费者为主导的市场化价格调节时代。
如何让企业、机构参与培育开发这一市场?采访中，不少资深人士反映，除非政府有强有力的配套政策刺激，否则大多数开发商，尤其是民营开发商，几乎不会参与到租房市场开发中来。“就算是政府平台，国有房企，恐怕除了强制，也没有太多办法让它参与，因为它也要保值增值。”
一些房地产专家呼吁，目前开发商持有成本太高，亟待政府给租房的开发商提供抵押贷款、低息的长期贷款，以降低资金成本。戴德梁行长沙分公司副总经理文学表示，目前绝大部分开发商的资本结构是短期资本为主，缺乏中长期资本。建议发挥金融杠杆作用，开发房地产信托基金(REITs)，利用资产证券化这一有效工具，解决短期融资匹配租赁市场中长期回报的矛盾。
房地产评论员、专栏作家刘德科说，此次租房新政中提到将支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，以及稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。目前，我国试水了几类项目，但还不是完全的房地产信托基金，此类金融产品还存在诸多市场限制，法律障碍亟待破除。
与此同时，在土地供应、地价、税收、信贷等方面，出台差异化政策措施，对推动租房企业做大，让房地产企业“真金白银地参与进来”，很有必要。何立祥建议，在土地供应上，对开发商愿意开发租赁房的，实施特殊供应，否则限制土地供应。
于清认为，目前行业纳税实际操作中，通过小中介租房，无论租客、房东还是中介，都不用纳税。“如果只有几家成规模的企业纳税，就不公平。这样整个市场就会出现劣币驱逐良币的情况。”于清建议，相关部门应规范行业缴税、建筑改造等行为，从建设安全、建筑质量、改造方案等方面提出相应标准，对所有竞争主体一视同仁，规范市场发展。
对于新政提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，这可能引起新的争议。在商改住的改造标准上，目前也没有明确，谁能改、怎么改、在建的能不能改之类，迫切需要明晰。而且，一旦放开商改住，地方上的用地规划体系就可能有些混乱。
譬如，区域内原本要配置一定比例办公用房写字楼，结果大量改造为住房出租，实质上成为住宅用房，那么区域内交通、生活配套就可能完全不相适应，包括产业布局也可能产生偏差。丁建刚建议，尽快细化有关商改住的一系列标准、规范，作出详尽的政策解释。
破除部门之间体制机制障碍、协调政策措施，也极为重要。何立祥说，应形成系统性协调机制，不能把问题只交给建设部门、规划部门来化解。“如果土地部门还在卖天价地，开发商买来修起来后，房子贵得租不出去怎么办?”(专题调研记者：叶含勇 孔祥鑫 郑钧天 阳建 吕昂 余贤红 杨绍功 陈灏 胡旭 李松)
除了市场主体发育不成熟，市场机制和相关法治思维的缺失也是我国租房市场不健全的一大弊端。如何长远布局，完善市场机制和法治思维，培育租房人群，发育出健康的租房市场?
整治市场乱象，培育健康的租房市场
相对于购房市场，长期以来，租房市场发展滞后，市场机制发育不健全。山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说，当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现：一是合同不报备。发生纠纷时协调困难，而租客处于弱势地位，受“欺负”的情形普遍，维权困难;同时，不报备实际上构成偷税漏税。二是群租等问题突出。国家禁止群租，但群租对于刚进入社会的青年、进城务工人员而言，有很大的市场，他们经济支撑能力不足，只能通过群租来摊薄生活成本。三是邻里矛盾不和谐。租住人员换房是比较频繁的，既没有归属感也很难融入原有住户群体，双方互相包容的能力较差，易引发矛盾。
“现在的租房市场，零乱，分割，不成规模，不成体系。” 四川成都城乡房产管理局局长何立祥说，比如住房信用制度的建设，一经签订合同，就不能再随意涨价，涨了应该怎么办?现在关于公民和机构的各种诚信信息没有联网。“理论上，每个人家的房子都可以拿来出租，但何时出租、租给谁、中间有什么隐患，这些都缺乏有效信息和数据支撑。”
“整个市场诚信意识、契约精神不强。”湖南长沙市房地产中介协会秘书长刘元林告诉记者，他们作为行业协会，在处理纠纷中，经常会发现一些房东要突然涨价。“目前，大家租房的时间成本太高，找房子都要小心翼翼。”对此，刘元林建议，推行示范合同，建立交易信息管理平台，把房屋租赁公示出来，避免风险。
目前，我国租房市场也缺乏专业管理，缺乏专业、规范的中介服务体系。
易居智库研究总监严跃进认为，目前国内的租房市场无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。
当下，无清晰、严格的市场监管规范，致使市场治理很难执行、市场机制严重失效。何立祥以“群租”为例，按目前最小的租赁单元，50平方米的房子只能隔出2间，但是一些房东或中介竟然隔出了好几间，根本不考虑公共通道、厨房、厕所等公共配套面积，而这方面国家也确实没有清晰规范。“有些小区群租很厉害，政府牵头，纪委出面，仍然很难治理，就是因为国家没有强制性标准，无法跟人家讲清道理。对房管局来讲，租赁市场管理，人家来备案，我接招。人家不来备，我到哪里去找? ”
山东中原物业顾问有限公司投资顾问部总监薄夫利说，建立诚信系统，推动整个市场规范完善，就必须建立租赁住房备案系统，这样才会有管理渠道规范租房行为。目前，国家租房新政正在朝这一方向努力。
房地产评论员刘德科认为，当前新政推行合同网上备案作用积极，但还须完善细化。“政策初衷是为了保护房东与租客的合法权益，但这也意味着租赁行为公开化，就是要交税，房东、租客恐怕不会主动网上备案。”针对此，一些业内资深专家建议，备案后可以收很低的税，甚至先收再返，慢慢把这个市场培育起来。
刘元林建议，设立针对租赁市场纠纷的简易法庭，从而快速地处理租赁纠纷。“现在老百姓租房遇到的最大问题，是出了问题不知道找谁。”
发展成熟的租房市场机制仍需长策
发育健全的租房市场机制，一定要在市场价格上做足文章，要让更多愿意租房的人能租上房。调查显示，湖南80%的大学毕业生希望租房价格每月低于1000元，房租高于1000元对于初入职场的毕业生来说是一种负担。
而一些地区租房价格过快上涨，吓退了不少“潜在租客”。在上海地铁7号线接近末站的锦绣路附近，两室一厅的房屋租金最低标价已达6000元/月，比去年同期高出10%至15%。中介告诉记者，仅仅在两三周之前，有的房源的标价还只有5000元/月，现在已上涨近20%。
按照国际惯例，房屋租售回报率是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标，正常范围在1∶200至1∶300之间。郭松海说，目前国外市场房租和房价比大约是1:250。不少专家表示，要形成区域性的权威调研和评估性体系，让租金涨幅变化受到监控。
薄夫利认为，如果一个城市的住房销售均价持续上涨，租赁市场的价格也必然上涨。根据监测，如果头一年房价涨幅超过5%，次年租赁市场的租金也必然会上涨，而且大多时候会超过5%、甚至达到10%。年租金为总房价的5%左右，是比较合适的。
针对未来房地产市场将更多从增量市场转变为存量市场这一趋势，不少专家提出，要想让存量市场发挥价值，就要充分发挥租赁的力量，但当前发展租房市场的目的并不是简单地“去库存”，而是要使租房市场实现可持续发展。解决房子卖不出去、商业用房转型等政策措施短期内可与建设租房市场相互支持、相互配合，从长远看，应该通过有形的手、无形的手去调整租房的供求关系。
去年，上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，规定上海市民无论是出租还是租住房屋，都可以委托专业的代理经租机构，代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后向社会出租，并配置必要的家具和家电。这一举措有利于存量房的盘活，为市场增加供给。
无疑，发展租房市场是中国未来住房制度改革的一个重要步骤。在各地调研中，记者了解到，目前不少地方政府很大程度上是把租房市场按照社会综合治理的要求来操作的，属于社会管理的范畴，并非从产业发展角度、从推进未来住房制度改革的角度考虑。至于租赁市场在住房制度改革中本身起到什么作用，如何推动市场的完善等方面的思考还很不到位。
发展租房市场还应分类施策、因地制宜。文学认为，一线城市总体是供不应求，租房市场相对活跃，但三四线城市的房屋租赁市场有自己的特点。因此，发展租赁市场，各地要根据城市规模、人口状况、经济结构、产业发展、市场形态，分类推进。
文学建议，国家应制定政策总体目标，不让高租金、高房价成为人口自由迁移和社会自由竞争发展的障碍。“香港因为高租金，使得除金融业和若干高端服务业外，工业、科技研发企业难以大规模发展，对人才吸引也造成障碍。形成成熟稳定的租房市场，需要成熟的市场引导。”
明晰制度设计，加强依法治“租”
江西南昌市骊特房产总经理顾志超表示，在实际业务中，发现与住房租赁相关的土地、金融、税收、产业管理等，尚存在许多法律法规的空白。“这是当前我国住房市场的供求结构错位造成的。与地方政府对住房销售市场的高度重视相比，租赁市场长期缺乏存在感，实际上处于被忽视的地位。”
解决住房问题到底是为了解决老百姓的民生，还是解决政府的收入?一些民营房地产企业负责人质疑，今天的高租金，源于地价太贵。发展租赁市场应当正视住房租售比倒挂的问题，想解决就得从土地财政这个源头上去扭转。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，期房销售制度使得房地产相关企业自持出租的比较利益低于利用银行和购房者资金开发销售住房。这一问题不根本解决，住房租赁市场发展会受到很大制约。
浙报传媒房地产研究院院长丁建刚指出，个人住房出租在政策方面还有不少顾虑，相关制度设计也需要尽快落实明晰。否则，未来还要征收房地产税，甚至70年产权到期后可能还要再缴一笔土地出让金等一系列政策体系中的不确定预期，会使广大业主产生焦虑。政府部门需尽快厘清土地使用年限到期之后续约等诸多问题，提出清晰的立法和政策思路，以稳定市场预期。
“这次新政鼓励个人出租房屋，背后隐含的逻辑值得深思。”丁建刚认为，没有投资性购房，如何产生可供出租的非自住住房?因此，多年来一直强调的遏制投资性需求的政策导向，这一次需要更明确的调整，以便同当下的房地产市场现状相适应，避免政策导向上发生冲突。
立法缺失正是制度设计亟待弥补的短板。顾志超认为，目前主要是《合同法》《物权法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《商品房屋租赁管理办法》涉及住房租赁。但《合同法》并未对住房租赁的特殊性予以规定，《物权法》则主要涉及出租人。其他由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法，在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力。
胡志刚建议制定住宅法，包括保障篇、租赁篇，通过法律而非当前的部门规章，让各方职责更加明确，共同调控买卖市场，扶持租赁市场。
业内资深专家表示，培育住房租赁市场，需要尽快出台各种减税、补贴优惠政策的实施细则，并拿出合理有效的调整区域性基础设施、交通配套的规划和方案，逐步完善形成区域规划与住房、租房市场相协调的调整机制，推动地区内房地产市场与区域发展相协调、相适应。
“美国等发达国家都设有房产管理局，目的之一就是要规范管理租赁市场。我国目前的现状是，住房买卖市场有一大帮人管，但是租赁市场没人管。”胡志刚认为，应成立专门的管理机构，促进租房市场健康发展。
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