2016-06-22 20:36:19 辽宁华图公考问答 http://ln.huatu.com/wenda/ 文章来源：互联网
温州出现20年住房土地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的消息，引起社会公众关注。其实，深圳、青岛、重庆等地也出现过类似情况。国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象?房屋土地使用年限到期后怎么办?有关部门该如何解决民众的疑惑?
住房土地使用权到期情况不一
关于土地使用权期限，国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确：土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜告诉记者，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。
本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。
青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。
重庆市民张先生说，他在当地购买的房产，使用年限是50年。据介绍，重庆市规划确定的土地用途，很多是综合用地，从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。
多重因素致住房土地权限“缩水”
针对我国一些地方出现的住房土地权限“缩水”问题，一位参与物权法起草的专家表示：“公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。”
我国绝大部分住宅用地使用年限是70年，距离到期还有四五十年时间。之所以一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，在接受记者采访时，相关专家分析说，主要有以下三方面因素：
一是在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给消费者。
二是方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何住房土地使用权期限为50年时称，该市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。
三是先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让方面先试先行，出现了部分遗留问题。深圳市相关政府部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首次通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了不同用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。
业内专家介绍，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”的情况。土地使用时间从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年;还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用权年限已经“缩水”。
“自动续期”亟须出台细则
关于住房土地使用权年限如何续期的问题，相关专家表示，物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。
汪丽娜等专家认为，虽然物权法明确提出自动续期，但是由于缺乏细则，如何自动续期存在不确定性，难以操作。“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”
有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。
但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法不合理。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。同时，土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平，也很难实施。
那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主;二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不合理。
汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面，针对物权法规定不详尽的现实，应该充分吸取民意，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。
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